¿Qué cambian los ajustes a la OGUC si quieres comprar vivienda?

Por el Equipo de Remax Exclusive · Última actualización: 22 de septiembre de 2026

Los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones todavía no están vigentes: el nuevo texto ingresó a Contraloría el 16 de septiembre de 2026 y busca destrabar reglas para nuevos proyectos, según El Mercurio, 22/09/26. Para compradores, el efecto será gradual y dependerá de permisos, comunas y tipo de vivienda.

• Lo esencial en 30 segundos: la modificación a la OGUC ingresó a Contraloría el 16 de septiembre de 2026, según El Mercurio, 22/09/26.

• El texto actual tiene 20 páginas, cinco más que el primer decreto revisado por Contraloría, según El Mercurio, 22/09/26.

• El nuevo borrador eliminó cambios sobre medición de superficie edificada y facultades de las DOM, según El Mercurio, 22/09/26.

• Los proyectos con permiso y modificación aprobada antes de la reforma podrían acogerse si el aumento no supera 20% de la superficie aprobada originalmente, según El Mercurio, 22/09/26.

• Se fija un plazo de dos años para pedir esa modificación, según El Mercurio, 22/09/26.

¿La modificación a la OGUC puede bajar el precio de las viviendas?

No necesariamente, porque la OGUC puede mejorar certezas y activar obras, pero no reduce por sí sola el costo del suelo, financiamiento o construcción. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, u OGUC, es el reglamento técnico que ordena permisos, edificación y urbanismo en Chile.

Para un comprador, la noticia importa porque más claridad regulatoria puede ayudar a que inmobiliarias reactiven proyectos detenidos o postergados. Si aumenta la oferta futura, podría haber más alternativas, mejores negociaciones o plazos de entrega más claros, pero ese efecto no es inmediato.

El Mercurio informó el 22/09/26 que la industria espera que Contraloría tome razón pronto del cambio normativo para conocer las “reglas del juego” que permitirían activar nuevas obras. La Contraloría General de la República revisa la legalidad de los actos administrativos antes de que entren en vigencia.

¿Qué ajustes quedaron dentro y cuáles salieron del nuevo texto?

El nuevo texto mantuvo ajustes sobre densidad, riesgos y reglas transitorias, pero eliminó materias sobre medición de superficie edificada y facultades de las Direcciones de Obras Municipales. Según El Mercurio, 22/09/26, el Ministerio de Vivienda retiró el texto el 4 de septiembre y lo reingresó corregido el 16 de septiembre.

La Dirección de Obras Municipales, o DOM, es la unidad municipal que revisa permisos de edificación, recepciones y cumplimiento urbanístico. Para compradores de vivienda nueva, la DOM es clave porque sus criterios influyen en los tiempos de aprobación y modificación de proyectos.

¿Qué pasa con la densidad y por qué importa al comprar departamento?

La densidad importa porque define cuántos habitantes o viviendas puede admitir un terreno según la planificación urbana. Según El Mercurio, 22/09/26, el nuevo texto busca reponer nomenclaturas de la OGUC sobre densidad y transporte, dando mayor certeza en su aplicación.

Jeanette Bruna, abogada y socia fundadora de Inteligencia Urbana Consultores, explicó a El Mercurio que el nuevo decreto “se elimina normas que provocaban recelo como la medición de la superficie edificada desde la cara interior de los muros o el guarismo 2.0 en la densidad que dejará fuera varios proyectos que lo habrían considerado, quedando la regla general de 2,8 habitantes por hectárea, y la única excepción de 1,4 habitantes para tres casos bien ordenados que quedan supeditados a la cercanía de estaciones de transporte o vías troncales o expresas”.

En simple: si compras en verde o en blanco, no basta mirar la promesa comercial. Debes pedir información sobre permiso de edificación, estado de modificaciones y compatibilidad con el instrumento de planificación territorial de la comuna.

El Instrumento de Planificación Territorial, o IPT, es la norma comunal o intercomunal que define usos de suelo, alturas, densidades y condiciones urbanísticas. En comunas con alta demanda, como Las Condes, Providencia o Ñuñoa, pequeños cambios normativos pueden alterar el calendario de nuevos proyectos.

¿Los cambios a estacionamientos afectan a viviendas sociales o privadas?

El ajuste relevante en estacionamientos quedó fuera para proyectos de vivienda de interés público, según El Mercurio, 22/09/26. Rodrigo Andreucci, abogado socio de Andreucci y Torrejón, señaló que rebajar la dotación de estacionamientos a la mitad no puede pasar por sobre la Ley de Copropiedad.

La Ley de Copropiedad regula la vida en edificios y condominios, incluyendo bienes comunes, derechos y obligaciones de copropietarios. Si una regla urbanística choca con esa ley, el cambio puede requerir modificación legal y no solo reglamentaria.

Para compradores, esto significa que no conviene proyectar automáticamente edificios con menos estacionamientos o menor precio asociado. En zonas con buena conectividad, el valor del estacionamiento seguirá dependiendo de la comuna, la demanda y el perfil del proyecto.

¿Qué cambia con los estudios de riesgo antes de comprar?

El nuevo texto ya no entregaría a las DOM una revisión de fondo de estudios de riesgo, pero exigiría respaldo de organismos competentes o metodologías oficiales. Según El Mercurio, 22/09/26, la propuesta original permitía rechazar estudios por riesgos como quebradas, ríos, lagos, mar, fallas geológicas o volcanes.

Rodrigo Andreucci, abogado socio de Andreucci y Torrejón, explicó a El Mercurio que el texto actual “excluyó la facultad de las DOM para hacer una revisión de fondo y solo debe hacer una revisión formal”. Agregó que se exigiría una norma propuesta por circular DDU o una aprobación de estudio de riesgo por organismo competente, como Sernageomin o Subdere.

La DDU es la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que emite circulares interpretativas para aplicar normas urbanísticas. Sernageomin es el Servicio Nacional de Geología y Minería, relevante en riesgos geológicos y volcánicos.

Como comprador, pide siempre certificados, estudios disponibles y estado de permisos cuando evalúes zonas cercanas a laderas, quebradas, borde costero o áreas de remoción en masa. El riesgo no se resuelve con marketing; se revisa con documentación técnica.

¿Qué deben revisar los compradores antes de firmar una promesa?

Debes revisar si el proyecto tiene permiso de edificación, si depende de una modificación y si pretende acogerse a reglas transitorias de la OGUC. Según El Mercurio, 22/09/26, algunos proyectos con permisos y modificaciones aprobadas antes de la reforma podrían beneficiarse bajo condiciones específicas.

1. Pide el permiso de edificación: verifica fecha, comuna, titular del proyecto y si existen modificaciones en trámite.

2. Pregunta por la recepción municipal: la recepción municipal es el acto por el cual la DOM confirma que la obra cumple para ser habitada o usada.

3. Revisa si hay regla transitoria: consulta si el proyecto busca acogerse al artículo transitorio mencionado por El Mercurio.

4. Compara plazos reales: diferencia entre entrega comercial, recepción municipal y escrituración final.

5. Evalúa alternativas usadas: si el proyecto nuevo tiene incertidumbre, una vivienda usada con documentación clara puede reducir riesgos de espera.

Si estás comparando comprar nuevo versus usado, también puede servirte revisar nuestro análisis sobre viviendas usadas bajo 6.000 UF, especialmente si tu decisión depende de precio, financiamiento y disponibilidad inmediata.

¿Cuál es la lectura de REMAX Exclusive para Santiago Oriente?

Para Santiago Oriente, la noticia refuerza una idea práctica: la certeza documental vale tanto como la ubicación. En REMAX Exclusive vemos que compradores informados preguntan más por permisos, gastos comunes futuros, estacionamientos y plazos de entrega antes de comprometer su pie.

Nuestra recomendación es no tomar la modificación a la OGUC como una señal automática de baja de precios. Tómala como una alerta para hacer mejores preguntas antes de reservar, prometer o comparar proyectos en comunas con alta presión de demanda.

Si estás buscando opciones, puedes revisar propiedades disponibles en nuestro buscador de inmuebles o pedir una orientación personalizada a través de contacto con Remax Exclusive. Comprar bien no es solo encontrar un precio; es entender qué tan segura y oportuna es la operación.

Preguntas frecuentes

¿Los cambios a la OGUC ya están vigentes en Chile?

No. Según El Mercurio, 22/09/26, el nuevo texto ingresó a Contraloría el 16 de septiembre de 2026 para su tramitación. Mientras Contraloría no tome razón y la norma no sea publicada o aplicable según corresponda, compradores y desarrolladores deben operar con cautela documental.

¿Conviene esperar estos cambios antes de comprar una vivienda?

No siempre conviene esperar, porque el efecto de la OGUC será gradual y dependerá de cada proyecto. Si encuentras una propiedad usada o nueva con permisos claros, buen precio y financiamiento aprobado, la decisión puede ser más sólida que esperar una baja incierta.

¿Qué es la OGUC en palabras simples?

La OGUC es la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el reglamento que fija reglas técnicas para permisos, edificaciones, urbanización y recepción de obras en Chile. Afecta a inmobiliarias, arquitectos, municipios y también a compradores, porque influye en plazos y viabilidad de proyectos.

¿Qué debo pedir al comprar en verde con estos cambios?

Pide el permiso de edificación, el estado de modificaciones, la fecha estimada de recepción municipal y la explicación de cualquier regla transitoria usada por el proyecto. También revisa promesa, multas, condiciones de desistimiento y financiamiento hipotecario antes de entregar un pie relevante.

¿La regla del 20% aplica a cualquier proyecto inmobiliario?

No. Según El Mercurio, 22/09/26, el beneficio transitorio se refiere a proyectos con permisos de edificación aprobados antes de la modificación a la OGUC, siempre que no aumenten más de 20% la superficie edificada originalmente aprobada y cumplan las condiciones señaladas.

¿Remax Exclusive asesora compras de vivienda nueva y usada?

Sí. REMAX Exclusive puede ayudarte a comparar propiedades nuevas y usadas, revisar antecedentes comerciales y ordenar tu proceso de compra. La asesoría no reemplaza la revisión legal especializada, pero sí te ayuda a tomar decisiones con información de mercado y documentación relevante.

Fuente: El Mercurio, 22/09/26 — vía Prensa REMAX Chile.

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