¿Habrá departamentos más baratos por cambios a la OGUC?

Por el Equipo de Remax Exclusive · Última actualización: 24 de agosto de 2026

La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones podría abrir una nueva oferta de viviendas más chicas y más baratas en Chile, especialmente departamentos de un dormitorio y un baño. Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, las inmobiliarias ya analizan proyectos con menos estacionamientos y superficies más eficientes.

• Lo esencial en 30 segundos: el cambio a la OGUC fue anunciado por el Gobierno en abril de 2026, pasó por consulta ciudadana y está en trámite en Contraloría, según El Mercurio, 22 de agosto de 2026.

• La nueva oferta esperada apunta a departamentos de 35 a 40 m², frente a unidades actuales de 45 a 55 m² en algunos sectores, según El Mercurio, 22 de agosto de 2026.

• En comunas como Ñuñoa, las inmobiliarias proyectan opciones entre 2.500 y 4.500 UF, según estimaciones citadas por El Mercurio, 22 de agosto de 2026.

• El ajuste más relevante sería reducir exigencias de estacionamientos y permitir mayor superficie edificada en ciertos proyectos, lo que puede bajar el precio final de entrada.

• Para compradores, la oportunidad existe, pero no equivale automáticamente a “viviendas de 20 m²”: las propias inmobiliarias descartaron ese escenario en la nota.

¿Qué cambia en la OGUC y por qué podría bajar el precio de algunas viviendas?

Sí, el cambio podría bajar el precio de entrada porque permite diseñar proyectos con menos costos asociados, especialmente por menor exigencia de estacionamientos. La OGUC, u Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, es la norma nacional que regula condiciones técnicas de edificación, urbanización y permisos en Chile.

Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, las inmobiliarias están revisando sus carteras de proyectos porque la modificación permitiría optimizar la superficie edificada y ajustar la cantidad de estacionamientos. En simple: si un edificio debe construir menos subterráneos o puede usar mejor su cabida, el desarrollador puede ofrecer unidades de menor precio.

La noticia no habla de una rebaja automática para todo el mercado. El efecto dependerá de cada comuna, del plan regulador, de la cercanía al transporte público, del terreno y de si el proyecto todavía está en una etapa donde pueda rediseñarse antes de pedir o ajustar permisos.

¿Qué tipo de departamentos podrían aparecer con esta modificación?

La oferta más probable serían departamentos de un dormitorio y un baño, con superficies más ajustadas y precios de entrada más bajos. Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, varias inmobiliarias evalúan unidades de 35 a 40 m², en vez de superficies actuales cercanas a 45 a 55 m².

Este formato apunta principalmente a compradores jóvenes, inversionistas pequeños y hogares de una o dos personas. No necesariamente reemplaza a la vivienda familiar tradicional, sino que crea una categoría más accesible en comunas donde el precio por metro cuadrado ha dejado fuera a muchos compradores.

Ariel Magendzo, gerente general de Inmobiliaria Paz, explicó el sentido del ajuste en una cita recogida por El Mercurio: “Este permite adaptar mejor los proyectos a la capacidad de compra y a las necesidades actuales de los hogares, generando una oferta diversa sin necesariamente sacrificar estándares de calidad”.

¿En qué comunas se vería primero esta nueva oferta?

Probablemente se vería primero en comunas con buena conectividad, alta demanda y terrenos compatibles con edificios de departamentos. Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, las empresas mencionan Ñuñoa, Independencia, Lo Ovalle, Santiago Centro, La Florida y comunas con estaciones de metro o transporte público cercano.

En Ñuñoa, la nota señala que podrían aparecer departamentos entre 2.500 y 4.500 UF, rango relevante para compradores que hoy miran con dificultad comunas consolidadas. La UF, o Unidad de Fomento, es una unidad reajustable por inflación usada en Chile para créditos hipotecarios, precios de propiedades y dividendos.

El artículo también menciona Independencia y Lo Ovalle como zonas donde podrían surgir formatos más compactos. Además, se alude a Santiago Centro, La Florida y Ñuñoa como comunas donde la cercanía al metro puede hacer más viable una menor dotación de estacionamientos.

¿Conviene esperar estas viviendas más chicas o comprar ahora?

No necesariamente conviene esperar si ya encontraste una propiedad bien ubicada, financiable y con precio razonable. La modificación a la OGUC aún está tramitándose en Contraloría, según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, y luego cada proyecto debe diseñarse, aprobarse, construirse y entregarse.

Para un comprador, el costo de esperar no es solo el precio futuro. También importan la tasa hipotecaria, el pie disponible, el dividendo aprobado por el banco y la disponibilidad real en la comuna que quieres. Si necesitas mudarte en 2026 o 2027, una oferta futura puede no calzar con tu calendario.

Si estás evaluando comprar con crédito, revisa también nuestra guía sobre si conviene comprar vivienda en Chile en el segundo semestre de 2026. Ese análisis ayuda a cruzar precio, tasa, subsidios y timing de decisión.

En Remax Exclusive recomendamos comparar la vivienda futura con alternativas usadas o de entrega inmediata. A veces, un departamento usado con más metros y buena negociación puede competir muy bien contra una unidad nueva más pequeña, especialmente si ya incluye estacionamiento o bodega.

¿Qué riesgos debe revisar un comprador antes de elegir una vivienda más barata?

El principal riesgo es comprar solo por precio y no por habitabilidad, ubicación y liquidez futura. Una vivienda más chica puede ser una buena compra si está bien conectada, tiene distribución eficiente y responde a una demanda real; pero puede ser limitada si sacrifica luz, almacenamiento o funcionalidad diaria.

La noticia advierte que existe inquietud municipal. Sebastián Echeverría, gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, señaló a El Mercurio: “El riesgo que se está mirando poco es la reacción municipal. Si los municipios responden modificando sus planes reguladores o congelando permisos, el efecto de la reforma se diluye”.

Ese punto importa porque la permisología puede cambiar los plazos. La permisología es el conjunto de permisos, aprobaciones y trámites que necesita un proyecto inmobiliario antes de construirse o venderse formalmente. Si una municipalidad ajusta su plan regulador, la oferta esperada podría demorarse o cambiar.

¿Cómo leer esta noticia desde la experiencia de Remax Exclusive?

Desde nuestra mirada en terreno, esta noticia confirma que la demanda se está moviendo hacia tickets más accesibles, no solo hacia más metros. En comunas del sector oriente y zonas conectadas de Santiago, muchos compradores priorizan dividendo abordable, cercanía al metro y seguridad jurídica antes que superficie máxima.

La opinión experta de REMAX Exclusive es que una vivienda más chica puede ser una buena decisión si cumple tres condiciones: ubicación líquida, precio comparable con unidades similares y financiamiento sostenible. Si falla una de esas variables, el menor precio inicial puede transformarse en una compra difícil de vender o arrendar después.

También vemos una oportunidad para compradores que hoy están fuera del mercado nuevo por precio. Si la reforma se implementa sin trabas municipales, podría ampliar la variedad de productos entre 2.500 y 4.500 UF en comunas como Ñuñoa, según el rango citado por El Mercurio, 22 de agosto de 2026.

Antes de decidir, puedes revisar propiedades disponibles en nuestro buscador de inmuebles o pedir orientación personalizada a un asesor de Remax Exclusive. La clave es comparar proyectos nuevos, usados y alternativas de entrega inmediata con la misma matriz de decisión.

Preguntas frecuentes

¿La modificación a la OGUC ya está vigente en Chile?

No completamente. Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, el Gobierno anunció la modificación en abril, luego la sometió a consulta ciudadana y actualmente está en tramitación en Contraloría. Por eso, su impacto en precios y proyectos dependerá de la aprobación final y de la reacción municipal.

¿Van a vender departamentos de 20 m² por este cambio?

No es lo que anticipan las inmobiliarias citadas. La nota de El Mercurio, 22 de agosto de 2026, indica que se analizan superficies de 35 a 40 m² para unidades de un dormitorio y un baño. Incluso se afirma que “nada de esto significa departamentos de 20 m²”.

¿Una vivienda más chica siempre es una mejor compra?

No siempre. Una vivienda más chica puede ser conveniente si está bien ubicada, tiene buena distribución y un precio competitivo en UF. Pero si sacrifica habitabilidad, luz, almacenamiento o conectividad, el menor precio inicial puede afectar tu calidad de vida y la futura reventa.

¿Qué comunas podrían beneficiarse con viviendas más accesibles?

Según El Mercurio, 22 de agosto de 2026, las comunas mencionadas incluyen Ñuñoa, Independencia, Lo Ovalle, Santiago Centro y La Florida, especialmente en zonas cercanas a transporte público. En Ñuñoa se estiman unidades entre 2.500 y 4.500 UF si los proyectos logran ajustarse.

¿Qué debo comparar entre un departamento nuevo chico y uno usado?

Compara precio total en UF, metros útiles, gastos comunes, estacionamiento, bodega, conectividad, fecha de entrega y potencial de reventa. Un usado puede ofrecer más superficie o mejor negociación, mientras un nuevo puede traer eficiencia, menor mantención inicial y financiamiento asociado a la inmobiliaria.

¿Cómo me puede ayudar REMAX Exclusive si quiero comprar?

REMAX Exclusive puede ayudarte a comparar opciones nuevas y usadas, revisar precios por zona y ordenar tu decisión según presupuesto, plazo y objetivo. Si estás comprando para vivir o invertir, una asesoría inmobiliaria reduce el riesgo de elegir solo por precio.

Si estás evaluando comprar en Santiago, conversa con REMAX Exclusive antes de tomar una decisión. Podemos ayudarte a revisar alternativas, comparar precios y encontrar propiedades que calcen con tu presupuesto en remax-exclusive.cl.

Fuente: El Mercurio, 22 de agosto de 2026 — vía Prensa Remax Chile.