¿Las DOM pueden atrasar la compra de una vivienda nueva?

Por el Equipo de Remax Exclusive · Última actualización: 23 de octubre de 2026

Sí: las Direcciones de Obras Municipales pueden atrasar la compra de una vivienda nueva porque autorizan permisos, anteproyectos y recepciones finales. Según El Mercurio, 23/10/26, el Gobierno las mira como la “última milla” para reactivar el sector inmobiliario, especialmente por diferencias comunales que superan los 500 días.

• Lo esencial en 30 segundos: el ministro Jorge Quiroz dijo en Enagro: “Tenemos que llegar a la última milla, que se llama el director de obras municipales, el DOM”, según El Mercurio, 23/10/26.

• En la Región Metropolitana, el tiempo total promedio de trámites inmobiliarios va desde 289 días en Lo Barnechea hasta 837 días en Conchalí, según un análisis de Colliers citado por El Mercurio, 23/10/26.

• La recepción final —autorización municipal que permite habitar o escriturar con mayor seguridad una obra terminada— es uno de los hitos críticos para compradores de vivienda nueva.

• El gremio de directores de obras respondió que el problema no depende solo de las DOM, sino también de leyes sectoriales, Seremi de Vivienda, Servicio de Salud y Bomberos, según El Mercurio, 23/10/26.

• Para comprar en 2026, conviene revisar permisos, recepción municipal, plazos de entrega y respaldo contractual antes de comprometer el pie.

¿Qué es una DOM y por qué importa si vas a comprar vivienda?

Una DOM es la Dirección de Obras Municipales, la unidad técnica del municipio que revisa permisos de edificación, modificaciones y recepciones finales. Si compras vivienda nueva, su rol importa porque un proyecto sin permisos claros o sin recepción final puede afectar la entrega, la escrituración y el acceso a financiamiento hipotecario.

La recepción municipal es el acto por el cual la DOM verifica que una obra se ejecutó conforme al permiso aprobado. En simple: sin ese hito, el edificio o conjunto puede estar físicamente terminado, pero todavía no plenamente habilitado desde el punto de vista administrativo.

El punto levantado por el Ejecutivo es que la reactivación inmobiliaria no depende solo de tasas hipotecarias o subsidios. También depende de que los proyectos avancen en ventanillas municipales que pueden aprobar, observar o rechazar permisos y recepciones.

¿Cuánto se demoran los trámites inmobiliarios por comuna en la RM?

Los plazos varían mucho por comuna: según el gráfico publicado por El Mercurio el 23/10/26, con datos de Colliers a mayo de 2026, los trámites totales promedian 289 días en Lo Barnechea y 837 días en Conchalí. Esa brecha cambia el riesgo de entrega para quien compra en verde o en blanco.

El análisis citado por El Mercurio considera trámites de recepción final, permiso de edificación y anteproyecto en proyectos inmobiliarios. Un anteproyecto es una aprobación preliminar que fija criterios urbanísticos antes del permiso definitivo; no equivale a autorización para construir.

Para el comprador, la diferencia no significa que una comuna sea “buena” o “mala”, sino que el calendario debe mirarse con más precisión. Un atraso administrativo puede modificar el momento en que necesitas tener aprobado el crédito, vender tu propiedad anterior o coordinar mudanza.

¿Comprar en verde es más riesgoso si hay demoras en la DOM?

Sí, comprar en verde puede tener más riesgo de calendario cuando el proyecto depende de permisos o recepción final pendientes. Comprar en verde significa comprometer una vivienda durante su construcción; por eso, si la DOM observa antecedentes, el plazo de entrega puede moverse aunque la obra avance físicamente.

El riesgo principal no siempre es perder la compra, sino quedar descalzado: pagar arriendo por más meses, extender la promesa de compraventa o renovar una preaprobación hipotecaria. La UF, unidad de cuenta reajustable usada en créditos y precios inmobiliarios en Chile, también puede alterar el costo final si el plazo se alarga.

Esto conversa con una pregunta más amplia: si conviene comprar ahora o esperar. En nuestro análisis sobre si es momento de comprar vivienda en Chile en 2026, explicamos que el timing depende de precio, financiamiento, stock y riesgo personal, no de una sola variable.

¿Qué revisar antes de firmar una promesa por un proyecto nuevo?

Antes de firmar, revisa el estado del permiso de edificación, la etapa de obra, las condiciones de entrega y las cláusulas por atraso. La promesa de compraventa debe decir qué pasa si la recepción municipal se demora, porque ese hito puede condicionar la escrituración y la entrega material.

1. Pide el estado del permiso: confirma si el proyecto tiene permiso de edificación aprobado o si aún depende de observaciones municipales.

2. Pregunta por la recepción final: si la vivienda está pronta a entregarse, solicita claridad sobre fecha estimada y trámites pendientes.

3. Revisa multas y prórrogas: identifica cuántos días de atraso permite el contrato y qué compensaciones existen.

4. Coordina el crédito: evita que la aprobación hipotecaria venza antes de la fecha probable de escrituración.

5. Compara con vivienda usada: si necesitas mudarte pronto, una propiedad usada con documentación al día puede reducir incertidumbre de entrega.

Si estás evaluando alternativas, puedes partir revisando propiedades disponibles en el buscador de inmuebles de Remax Exclusive. La comparación entre vivienda nueva y usada debe incorporar precio, ubicación, gastos comunes, plazo real y condiciones de financiamiento.

¿Qué dijo el Gobierno sobre los directores de obras municipales?

El Gobierno planteó que las DOM son una pieza final para destrabar proyectos inmobiliarios. Según El Mercurio, 23/10/26, Jorge Quiroz afirmó: “Tenemos que llegar a la última milla, que se llama el director de obras municipales, el DOM”, aludiendo al rol de estos funcionarios en la reactivación.

El mismo recorte señala otra frase dura: “No vamos a dejar nunca que la recuperación económica quede en manos de la ‘última milla’, de un funcionario que no ha entendido plenamente que su rol es servir la comunidad”, según El Mercurio, 23/10/26.

El presidente del gremio de profesionales, Jorge Quiroz —según la nota— sostuvo que el superior jerárquico de los directores de obras son los seremis de Vivienda. Esa discusión institucional importa porque define quién puede ordenar, coordinar o acelerar criterios cuando hay interpretaciones distintas.

¿Qué respondió el gremio de directores de obras?

El gremio respondió que responsabilizar solo a las DOM simplifica demasiado el problema. Viviana Cruz, directora de obras de Casablanca y directora de la Asociación de Directores de Obras Municipales, dijo a El Mercurio, 23/10/26: “Se equivoca el ministro”.

Según Viviana Cruz, directora de obras de Casablanca y directora de la Asociación de Directores de Obras Municipales, el director de obras “es el primer lugar, el superior jerárquico de un DOM es el alcalde”. También señaló que existen otras entidades que inciden en la tramitación.

El recorte menciona factores como leyes sectoriales, exigencias de la Seremi de Vivienda, Servicio de Salud y Bomberos. La permisología —conjunto de permisos, informes y autorizaciones necesarios para desarrollar un proyecto— no está concentrada en una sola oficina.

¿Qué vemos en terreno desde REMAX Exclusive?

Desde nuestra lectura experta, la noticia confirma que el comprador debe mirar el plazo administrativo con la misma seriedad que mira la tasa hipotecaria. En Santiago, una buena decisión de compra no es solo encontrar precio: también es entender si la propiedad puede entregarse, financiarse y escriturarse dentro de tu calendario real.

En operaciones concretas vemos que muchos compradores preguntan por dividendo, pie y ubicación, pero revisan tarde los hitos municipales. Ese orden puede ser costoso si la familia necesita vender antes de comprar o si depende de una fecha específica para mudarse.

Por eso recomendamos comparar vivienda nueva, entrega inmediata y vivienda usada con documentos disponibles. Si quieres conversar tu caso, puedes contactar a Remax Exclusive para ordenar presupuesto, plazos y alternativas antes de comprometer una promesa.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que la DOM sea la “última milla” inmobiliaria?

Significa que, aunque exista demanda, financiamiento y construcción avanzada, el proyecto todavía puede depender de aprobaciones municipales finales. Según El Mercurio, 23/10/26, el Gobierno usó esa expresión para referirse al rol de los directores de obras en permisos y recepciones.

¿La demora de una DOM puede impedir que me entreguen mi departamento?

Sí, puede retrasar la entrega si falta la recepción final u otro trámite esencial. La recepción final acredita que la obra cumple lo aprobado por la municipalidad. Por eso, antes de firmar una promesa, conviene preguntar qué permisos están aprobados y cuáles siguen pendientes.

¿Es mejor comprar vivienda usada si necesito mudarme pronto?

Puede ser mejor si tu prioridad es certeza de plazo. Una vivienda usada con títulos, certificados y financiamiento ordenados suele depender menos de permisos de construcción pendientes. Aun así, requiere estudio legal, tasación bancaria y revisión de deuda, contribuciones y gastos comunes.

¿Qué comunas de la RM mostraron más demora en el recorte?

Según el gráfico de Colliers citado por El Mercurio, 23/10/26, Conchalí registró 837 días de tiempo total promedio, Quilicura 806 días y Maipú 673 días. En el otro extremo aparecieron Lo Barnechea con 289 días, Vitacura con 311 días y La Reina con 341 días.

¿Qué debo pedirle a la inmobiliaria antes de pagar el pie?

Pide el permiso de edificación, estado de avance, fecha estimada de recepción final, condiciones de devolución y cláusulas por atraso. También revisa si el crédito hipotecario puede mantenerse vigente hasta la escrituración. Esa información reduce sorpresas si la tramitación municipal se extiende.

Si estás pensando comprar, en REMAX Exclusive podemos ayudarte a comparar vivienda nueva, usada y alternativas por comuna con una mirada práctica de plazo, documentación y financiamiento. Revisa opciones en nuestro sitio o agenda una asesoría para tomar una decisión con menos incertidumbre.

Fuente: El Mercurio, 23/10/26 — vía Prensa REMAX Chile.